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PUNTA DEL ESTE UNA MACROINVERSIÓN FRACCIONADA Por Isabel Viana

publicado a la‎(s)‎ 17 feb. 2012 5:26 por Semanario Voces
 

Más allá de los diversos ruidos de la temporada, en el departamento de Maldonado y más específicamente en el área del Gran Punta del Este (desde el arroyo del Potrero al Oeste hasta la Laguna Garzón, desde el Río de la Plata hasta la ruta 8), hay una fuerte dinámica de radicación de capitales externos mayor que las de las megainversiones forestales, mineras y de los molinos de celulosa (ENCE - U$S 1200:, Montes del Plata - U$S 2000:, Aratirí - U$S 3000:; Portucel: U$S 4000:). El monto estimado de la inversión inmobiliaria en Punta del Este asciende a más de U$S 3.600: (tierras más edificaciones en altura autorizadas y en obra).

 

Esa inversión no se produce a través de un sola iniciativa o acción: múltiples emprendedores que tramitan lote a lote autorizaciones de edificación que, vistas en su conjunto, implican una transformación real del área, tanto en aspectos físico-paisajístico, como en la densidad y modalidades de ocupación del territorio y fundamentalmente en el funcionamiento del mercado de tierras y de construcciones terminadas.

 

 

 

DATOS

 

En Punta del Este, se están construyendo 79 edificios (un millón de metros cuadrados) que sumarán cerca de U$S 4.000 millones en ventas, en uno de los «boom» inmobiliarios más grandes de los últimos treinta años. A esta cifra debe agregarse la construcción de clubes privados (incluyendo vialidad, servicios comunes e iluminación interiores), residencias y suntuosas chacras marítimas (que no suelen pasar por instancias de mercado). Pautan el paisaje local decenas de enormes grúas de construcción. El mayor crecimiento se da en La Mansa, de la parada 20 a la 45, donde hay, en primera fila, doce emprendimientos en obra. Otro tanto sucede en Punta Ballena, con siete nuevos edificios. La cantidad de metros cuadrados que se está edificando es histórica: en 2011 se autorizaron casi 800.000 metros cuadrados.

 

La cifra se ubica por debajo del tope alcanzado en el año 2005, cuando fueron tramitados 831.000 metros cuadrados y por encima de los 670.000 gestionados en el año 1979, cuando se produjo el anterior boom de la construcción. En el año 2010, fueron gestionados 600.000 metros cuadrados, 25% menos que en el año 2011.

 

Se estima que el precio promedio del metro cuadrado construido asciende a US$ 3.536. El rango de precios de las viviendas a estrenar, frente al mar, oscila entre los US$ 2.140 y US$ 8.007, y aumentó 13.6% en el último año.

 

Algunos desarrolladores han señalado que Punta del Este es «un imán de inversiones para extranjeros que no quieren ingresar divisas a sus propios países»  y señalan que el 75% de los inversores en el área es de origen argentino.

 

Se identifican como argumentos para sostener la opción por invertir en Punta del Este la estabilidad jurídica y gubernamental, el precio de la tierra relativamente más bajo que en plazas competitivas, los aumentos recientes en el valor del metro construido y el porcentaje de ganancia esperable (que se estima se sitúe entre el 5 y el 10% del capital invertido), la libre contratación en el mercado de alquileres, los costos de mantenimiento de los edificios relativamente bajos.

Resulta de interés, además, para el gobierno local, el mantener el actual nivel de ocupación en la industria de la construcción por algunos años más, lo que se evidencia en planes y normativa (cambio en la reglamentación edificatoria y hotelera).

Debe agregarse al panorama actual de la construcción en el Gran Punta del Este que Maldonado discute hoy en Audiencia Pública el proyecto de desarrollo del eje Aparicio Saravia, implantado en áreas de escaso uso actual (vialidad de baja calidad, carencia de infraestructuras de saneamiento, pluviales, transporte e iluminación urbana, etc.). Se planean allí inversiones por un total de más de 150 millones de dólares, destinadas a la construcción de la totalidad de las infraestructuras para servir una expansión urbana prevista con el fin de alojar a 45.000 nuevos habitantes, para los que se prevén unidades en torres exentas de 75 m de alto, en edificios de alturas diversas (alta, media y baja) y en residencias. Las acciones público privadas previstas incorporan más de seis millones de metros cuadrados nuevos y la mayor parte de ellas se llevarán a  cabo ente 2012 y 2016. Se prevé completar la nueva red de saneamiento para el 2020.

 

Las preguntas emergentes son muchas. Entre otras, las siguientes:

 

·         ¿Esta  macro-inversión fraccionada, pero localizada en el área conurbada de Punta del Este ha sido objeto de estudios de impacto ambiental, con todos los capítulos inherentes al impacto sobre el medio físico, biótico, el paisaje, el medio social, económico y cultural y la identidad del lugar?

 

Consultada la página correspondiente de la Dirección Nacional de Medio Ambiente, figuran estudios parciales (un hotel de 28 habitaciones, una vivienda en faja de defensa de costas, la planta de tratamiento de OSE, cuatro urbanizaciones en áreas externas de la conurbación y el Plan Aparicio Saravia que cuenta con un documento de Evaluación Ambiental Estratégica).

 

La ley N° 16.466 (1994), en su artículo 6°, establece que quedarán sometidos a la realización previa de estudio de impacto ambiental las siguientes actividades, construcciones u obras:

j) «los complejos… turísticos o unidades que, por su naturaleza y magnitud puedan causar un impacto ambiental grave»;

k) «los proyectos urbanísticos de más de 100 hectáreas o en áreas menores consideradas de relevante interés ambiental por el Poder Ejecutivo»,  a lo que se agrega

l l) «las que se proyecten en la faja de defensa costera definida por el artículo 153 del Código de Aguas»

 

Los decretos reglamentarios (435/1994) y el vigente 349/2005 reafirman lo establecido por la Ley estableciendo en su Art. 2 la obligatoriedad de obtener la autorización ambiental previa al inicio de obras para

23) «la construcción de complejos turísticos y recreativos»”

24) «la implantación de complejos urbanísticos de más de 10 hectáreas...»“

 

·         ¿Los cambios en la normativa urbana y edificatoria, así como en la normativa hotelera, se generaron como respuesta a necesidades evaluadas de la demanda de áreas construidas?

  

·         ¿Se han evaluado las inversiones complementarias que requiere la construcción de ciudad expandida y densificada fuera de las actuales áreas servidas (red vial, saneamiento, iluminación, servicios de recolección de residuos, transporte intraurbano y de media distancia, equipos para combatir incendios u otras situaciones de riesgo) que requiere el nuevo patrón de densidad de uso del suelo que está en construcción y los que se están proponiendo desde ámbito gubernamental?

 

·         ¿Se han evaluado los costos emergentes de mantener ese conjunto en expansión horizontal y vertical funcionando pese a que su uso pleno se da hoy solo en la temporada estival? ¿Lo justifican los nuevos equipamientos proyectados (predio ferial e instalaciones universitarias)?

 

·         ¿Se ha evaluado el impacto social emergente de la radicación masiva de una población de alto poder adquisitivo – posiblemente extranjera y previsiblemente de tercera edad?

 

·         ¿Se ha evaluado el aumento de población activa con diversas especialidades laborales requeridas por la construcción simultánea de 79 edificios y múltiples viviendas?

 

·         ¿Se han generado mecanismos de control para evitar el trabajo en negro y la residencia en condiciones de hacinamiento (en asentamientos o viviendas alquiladas por las empresas) de los obreros que no acceden a comprar tierra o a pagar alquileres o pensiones en la zona?

 

·         ¿Se ha evaluado la posibilidad de que estemos viviendo una burbuja que tenga los temibles efectos que ya conoció la zona en 1980-81 (obras paradas cuyos esqueletos siguen en pie treinta años después, desocupación brutal, comercio local fundido por créditos impagos por los desocupados, crecimiento vertical de la informalidad)?

 

El  gobierno departamental tiene competencia indudable para regular la edificación en las ciudades. Sin embargo, la magnitud de la sumatoria de emprendimientos simultáneos hoy en curso y las posibles afectaciones ambientales de los mismos invocan competencias explícitas del Poder Ejecutivo, a través de varios ministerios.

 

Si las nuevas unidades de alto padrón se destinan a albergar a decisores globales, debiera evaluarse el significado y las oportunidades político-económicas que significa la instalación de una city en nuestro territorio y preverse actuaciones de escala nacional para aprovechar la circunstancia (esto es si realmente nos estamos convirtiendo, finalmente, en «la Suiza de América»). Cabe preguntase qué medidas debe tomar el país para conducir este proceso de manera sustentable y cuáles son los riesgos emergentes de una sumatoria de decisiones no explícitas de agentes privados.

 

En lo específicamente profesional, ante la masiva aparición en cartelería de nombres de técnicos no habilitados para el ejercicio profesional en el país, resulta necesario interrogarse acerca de la búsqueda y regulación de formas dignas de ejercicio de los profesionales uruguayos frente a la práctica abierta de su competencia extranjera, cuando los profesionales uruguayos no pueden ejercer libremente en otros países de la región.

 

Reporte Inmobiliario concluyó un análisis del actual crecimiento de Punta del Este señalando que: «… genera un círculo virtuoso para la ciudad, lo que ha permitido que esta localidad siga mejorando sus equipamientos e infraestructuras para así poder convertirse en una de las más convocantes de Sudamérica durante el verano».

 

Es posible que sea así. De todas formas, para que sea un proceso virtuoso, deben atenderse tanto las demandas del capital como las de la calidad de vida de los habitantes permanentes del área, la de aquellos que se radican atraídos por la demanda laboral y de los que apuestan a la zona comprando unidades cuya terminación y entrega debiera poder asegurarse.

 

Asimismo, deberá cuidarse la sostenibilidad temporal del proceso económico (regulando y condicionando la otorga de permisos de construcción en función de las capacidades existentes en un mundo de incertidumbres) y por último, pero ciertamente no menos importante, asegurando la preservación de las fundantes calidades ambientales.

 

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Fuentes de la información: DINAMA – Informes Ambientales Resumen; Intendencia de Maldonado – Plan de Ordenamiento Territorial del eje Aparicio Saravia; publicaciones de Reporte Inmobiliario; entrevistas y publicaciones diversas a Julio Villamide; Julio Riella; Patricio Eleisegui, Lorena Obiol, Juan Carlos Sorhobigarat, Germán Gómez Picasso,  Marcelo Gallardo, Ramón Isequilla, Daniel Weiss,   Daniel Obetko,

 

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